乐乎公寓CEO罗意:城市更新红利,租赁型社区是长租行业新宠

11月21日,2019中国城市更新论坛在佛山盛大启幕。本届论坛为期2日,主题为“让城市留住记忆,让更新创造价值”,将分别在佛山与广州两地举行,论坛汇聚国内外城市更新领域众多知名企业、金融机构、学术权威,特邀政策权威、行业大咖、产业学者、行业领袖共绘城市发展新未来、新蓝图。论坛特邀长租公寓轻资产头部企业,城市租赁行业第三方运营领军品牌乐乎公寓创始人&CEO罗意分享租赁地产角度的城市更新图景,共襄中国长租新貌。乐乎公寓在会期间斩获“2019城市更新金钥匙奖”,乐乎公寓外高桥店被授予“2019城市更新推动进步奖”。

罗意以《新租赁·新出路》为题展开演讲,以一位12年风雨兼程的公寓人视角,带领大家忆往昔、思当下、望未来。他介绍了乐乎公寓目前的发展概况,共有两个产品线,分别是托管运营的乐乎城市青年社区、轻加盟业务线下的乐乎有朋公寓,共有500多个项目,由乐乎公寓直接投资的项目仅为3-4个,定位为行业第三方服务商。

「长租真相」

在当下的经济大环境中,“爆雷”不只发生在长租领域,当然,罗意一再呼吁不要用“爆雷”来形容没办法继续从事长租行业的先行者们。2016年国务院发文至2017年租赁产业政策落地以来,充分凸显了“千军万马”做租赁的行业状态,在广州、深圳海量的“蚂蚁雄兵”般的二房东,把农民房装修成准品牌公寓,还是说在北京、上海等超一线城市,大量的国企或国有资产的主体把很多的租赁地块项目进行落地。“包括乐乎公寓近期在杭州的项目、北京大兴国际机场项目、北京西红门公寓项目、广州地铁口项目,均是与建信进行合作的项目。跳出长租看长租,其实并没有想象的那么清冷”,罗意谈到。

乐乎公寓CEO 罗意

今年的长租公寓市场,不再出现多家品牌公寓疯狂抢夺项目房源的情况,整个租赁产业的供给是在快速增加,供需关系在发生微妙的变化。在各大品牌公寓不再收项目,杭州市场出现的“群死群伤”情况尤为突出。乐乎公寓在深圳有100+加盟商,由数据来看,租房人群出现了微妙的缩减。长租产业的起伏是存在的,业界同仁必须关注到行业供需关系正在发生变化。在未来三年,政府推出50万间房的供给,租金不上涨,或许有据可依。长租公寓的运营逻辑从抢资产到抢客,从B端的营销到C端的认知建构,也都是在2019年发生的变化,单个层面便是大型租赁社区呼之欲出,乐乎公寓在一个月内签下4个大型社区的运营权,相信大型的租赁社区有可能会颠覆租赁行业。同时行业发展逐步成熟,各家机构对自己的人才进行沉淀,开始夯实企业内部能力。

乐乎公寓外高桥店被授予“2019城市更新推动进步奖”

「长租共识」

规模化“包租”不代表未来。包租与二房东都将长期存在,尽管资源有限,无运营优势,无法获得资本青睐,但是从业者中最积极奋进,容易压缩各链条的衰减的群体,如中介、二房东也将长期存在,头部的品牌商不应该依靠规模化包租进行扩张。因长租高度分散,链条较长,相当于一个包租的企业将整个链条,由选址到设计,再到施工、运营、IT、人才,后端的C段价值盘活链条全部装在体内,承担了应由整个社会承担的效能衰减。罗意认为,加之市场的起伏,这样的长租企业是无法抵御风险,获得循环收益。极其非标导致模式非常重,对个人综合能力高度依赖,而且出现了大量的寻租空间,大规模的包租受限于资金、资源、专业性,会停留在较小的规模。

“资管”分离是大趋势,重则愈重,轻则恒轻。在房源端做重资产运营的长租公寓模式,在信息端做轻资产运营的平台模式,既做平台也控房源的T型发展模式。近期乐乎公寓与高和资本正在推进在北京的两个项目,分别地处东四环与通州区。乐乎公寓的控场逻辑有别于信息流平台,而是在控场与流量之间寻找平衡,构建线上线下的链接能力。乐乎公寓事实上是带有中介属性的运营商,拥有代加盟商获客的属性。

乐乎公寓斩获“2019城市更新金钥匙奖”

「罗意新曰」

罗意认为,租赁型社区是长租行业新机会,也是巨大的历史红利。租赁型社区崛起的历史契机,大型租赁社区构筑全新生活方式,租房常态化、客户租赁需求多样、租赁用地集中推出,比自有房产更好的服务,享受自由迁徙,品质的住区产品,更加轻松生活化的场景。业界共识,最终将进入到家庭式租赁,多层次,多元化。

未来的乐乎公寓更重视服务客户成长生命周期,租赁社区业主或投资人持有居多要求20年甚至更长周期持续运营。由单身or情侣——青年夫妇+小孩——夫妇+小孩+老人。

大型租赁社区对运营商提出了更高要求,对标准化运营体系,软硬一体的智慧解决方案,项目定位及产品设计能力,供应链资源,综合物业管理能力,融资和资产管理能力,提出更高要求。

客户视角下的项目定位,依据项目潜在客户特点,拟定项目整体定位方向,根据客户购买能力和需求特定制定合理的产品配比和档次方案,根据客户需求和物业特性,设计和导入相应的配套和服务。

大型租赁社区需要复杂的产业链协同,设计、施工、软装、智能、系统等。

整合销售体系,公司大客户中心持续开发、积累、跟进、分配大客户资源;一定价,智能调价,确保客户体验一致性;全网及线下资源统一整合利用, 一键分发房源;长短结合,稳定项目收益,提升房源出租率。

乐乎公寓花香美域人才公寓便是大型租赁型社区,位于丰台科技园核心区域,项目品质高端,五公里内以高科技企业为主。打造北京南城最大的配套人才公寓,积极响应国家政策“服务产业园区、解决职住平衡”多种方式提供面向本地区就业人口的租赁住房政策。

演讲尾声,罗意分享了重新定义社区居住链五大居住智慧模块,重新定义社区生活链的八大生活智慧模块;介绍了乐乎在北京大兴国际机场的项目情况,与建信住房、建信信托、建设银行的合作模式。