贝壳赴美IPO 成“居住服务平台第一股”，靠的是什么？

中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元，相当于美国的 2.4 倍，总和一年有25 万亿元成交额的大市场，相当于阿里电商三年的成交额。 现在这个市场里最大的平台贝壳找房要上市了。2020 年 7 月 24 日，房产交易和服务平台贝壳找房正式向美国证监会递交招股书上市。

北京时间8月8日凌晨，贝壳找房向美国证券交易委员会（SEC）提交更新后的招股书。最新的IPO招股书显示，贝壳拟在纽交所挂牌上市，股票代码为“BEKE”。贝壳找房IPO发行价格区间设定为每股美国存托股票（ADS）17-19美元，预计将发行1.06 亿股ADS。

根据最新招股书，老股东腾讯、高瓴和红杉均表示有兴趣以首次公开募股价格认购贝壳此次IPO，其中，腾讯公布至少认购价值2亿美元的ADS，高瓴和红杉则分别认购至少价值1亿美金的ADS。

贝壳找房由线下地产经纪巨头链家转型而来，在2018年4月上线，2020年7月24日赴美上市。2017年贝壳成交额10144亿元，覆盖28个城市，有8030间直营门店，120214名地产经纪人。两年后，贝壳IPO前的规模不断扩张，为103个城市提供服务，连接42000间门店，45.6万经纪人。

“新居住就是打造一个场，让物理空间和数字空间更好的融合在一起，背后是千千万万的服务者，他们以前把这个事情看作一个生计，一个活儿，然后看成是一个职业，一个志业。”贝壳找房CEO彭永东在2020贝壳新居住大会上如是说。

贝壳找房在居住交易服务全面实现线上化闭环，今年贝壳CEO彭永东也给出了关于新居住更清晰的阐释，即数字化与服务者相互定义。一方面通过数字化将数字空间与物理空间实现连接和重塑。另一方面提供新居住服务者新供给，中国第一代职业经纪人已经在路上。通过全面数字化与服务者进化，贝壳构建物理空间、数字空间诸要素有序有品质的流动，推动行业正循环发展。贝壳上市同时宣布愿景升级为“服务3亿家庭的品质居住平台”。

贝壳做的是平台生意，而其获取收入的主要来源是：存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。贝壳找房上市披露的招股书中可以看出，贝壳二手房交易收入在2019年增长了21.9%，从边际收益看，2017、2018、2019年存量房交易的边际收益（净收入-经纪人佣金）分别为56.4亿、77.3亿、95.5亿，新房交易的边际收益（净收入-新房渠道及分佣）分别为28.7亿、30.3亿、49.2亿，可以看出存量房仍是贝壳基本盘，存量房业务的稳定也是贝壳上市的坚实基础。

观察贝壳找房上市披露的招股书我们可以发现，2019年贝壳平台新房营收达202.7亿人民币，同比2018年增长171.3%。新房业务在2019年全面释放，得益于ACN网络效应外溢至二手房交易之外的其他赛道。另外，其他新兴业务则增长了15%。新房、存量、其他新兴业务三者占总收入的比例分别是44%、53%、3%。

贝壳找房上市的招股书显示，2019年，贝壳的总收入为460.1亿元。2020年上半年，贝壳找房实现收入272.6亿元，相比上年同期的196.1亿元增长39%，这是一个相当不错的成绩！

贝壳找房的初衷是做房产交易和服务的平台。从这个角度出发，平台上的经纪人和门店数量增长非常快，而且给链家以外品牌的佣金分成占营业成本的比例在提高，这都说明平台战略很成功。同时贝壳找房上市的招股书中可以看出，贝壳的毛利率稳步提高，反映核心业务盈利能力的经调整EBITDA利润率已经连续三年为正，现金储备非常充足，完全没有偿债的压力。